Contribuições condominiais são exigíveis também do promitente comprador, imitido na posse do imóvel, ainda que não tenha sido registrada a promessa de compra e venda. (TAMG, Quarta Câmara Civil, Apelação Cível 326.380-9, Jarbas Ladeira, relator, j. 7.02.01).

EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO COMPRADOR A QUEM O PROMISSÁRIO VENDEDOR TRANSFERIU A POSSE DO IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DAQUELE PELO PAGAMENTO DAS CONTRIBUIÇÕES DE CONDOMÍNIO.

Aquele que é titular de promessa de compra e venda de imóvel, já tendo recebido a posse do promissário comprador, responde por todo e qualquer débito condominial originado após a transferência de posse, independentemente de registro da transferência de domínio no Cartório de Imóveis.

A : C : Ó : R : D : à: O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de :Apelação Cível n. 326.380-9, da Comarca de :BELO HORIZONTE, sendo Apelante (s):CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTRAL PARK e Apelado (a) (os) (as):MARIA ZILENE DE OLIVEIRA,

ACORDA, em Turma, a Quarta Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, :DAR PROVIMENTO.

Presidiu o julgamento : o Juiz :FERREIRA ESTEVES e dele participaram os Juízes :JARBAS LADEIRA (Relator), MARIA ELZA (1º Vogal) e PAULO CÉZAR DIAS (2º Vogal).

O voto proferido pelo Juiz Relator foi acompanhado na íntegra pelos demais componentes da Turma Julgadora.

Produziu sustentação oral, pelo apelante, o Dr. Fábio de Oliveira Braga.

Belo Horizonte, 7 de fevereiro de 2001.

JUIZ JARBAS LADEIRA

Relator

V : O : T : O

O SR. JUIZ : JARBAS LADEIRA:

O apelante ajuizou ação de cobrança em face da apelada, visando a receber contribuições condominiais atrasadas, referentes aos imóveis descritos na inicial, dos quais a apelada é promissária compradora.

O d. Juiz :a quo indeferiu a pretensão do apelante, fundamentando que as taxas condominiais atrasadas somente podem ser cobradas daquele que é o proprietário constante do registro do imóvel.

Recorre o apelante, sustentando a possibilidade de se cobrar as taxas condominiais do promissário comprador dos imóveis, e não só daquele que consta como proprietário perante o registro de imóveis. Cita diversas jurisprudências neste sentido.

Conheço do recurso, eis que processado e preparado a tempo e modo.

A questão que aqui se coloca não tem qualquer grau de dificuldade para ser dirimida, eis que a jurisprudência pátria é uníssona sobre o assunto.

De fato, o colendo STJ já se posicionou no sentido de permitir a cobrança das taxas condominiais também do promissário comprador do imóvel, e não só daquele que consta como proprietário perante o cartório de registro de imóveis.

Tal ocorre porque a obrigação ao pagamento das taxas condominiais não advém da propriedade oponível :erga omnes, mas do efetivo uso, gozo e fruição das benfeitorias e dos serviços postos pelo condomínio à disposição daquele que detém a posse do imóvel. Além do mais, desde que adquiriu os imóveis, em caráter irrevogável e irretratável, como se depreende pelo documento de f. 05/40 e pela própria confissão feita pela apelante por ocasião da audiência, e desde que deles obteve da promissária vendedora a posse direta (mesmo que tendo transferido à sua irmã, conforme se conclui pelas provas dos autos), a apelada está obrigada por lei a arcar com as despesas de condomínio advindas dos referidos imóveis.

Só poderia se ver livre do ônus das taxas condominiais se provasse que a promissária vendedora nunca lhe transferiu a posse do imóvel, pois realmente aí restaria evidente a responsabilidade desta última. Não é o caso dos autos, no entanto, pois restou comprovado que a apelada tem o pleno exercício dos poderes inerentes ao domínio.

O eminente Ministro Eduardo Ribeiro, do e. STJ, ao julgar o REsp 74495 (DJ 3.6.96), muito bem lembrou que a Lei n. 4.591/64, em seu artigo 9º, estabelece que a Convenção de Condomínio será elaborada pelos proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes aos direitos de aquisição de unidades autônomas em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas.

Assim dispondo, ainda segundo o Ministro, não faz a lei nenhuma referência :“à necessidade de registro das promessas ou da cessão destas, o que também não consta do § 2º do mesmo dispositivo, ao tratar daqueles para quem a convenção é obrigatória” (verbis).

Sob esta ótica, é fácil a conclusão de que a lei não exige que o promissário comprador tenha registrado regularmente a escritura pública de compra e venda, contentando-se com a existência do contrato de promessa de compra e venda, fazendo nascer daí a responsabilidade ao pagamento das taxas condominiais.

O não menos eminente Ministro do STJ Sálvio de Figueiredo Teixeira asseverou, em caso praticamente idêntico, com a costumeira propriedade, com palavras, que considero oportunas, a merecer transcrição literal:

“Embora pelo Código Civil a propriedade se transfira pela inscrição do título apto a transferir o bem no registro de imóveis, não é de se desconsiderar que o contrato de promessa de compra e venda, regulado no Brasil pela primeira vez em 1937, pelo Decreto-Lei 58, os direitos de propriedade passam ao promissário-comprador, que inclusive já pagou todo o preço.

‘Assim, se o proprietário alienou o bem por meio de promessa de compra e venda em caráter irrevogável e irretratável, como ocorreu no caso em exame, efetivamente não é de se lhe exigir o pagamento dos encargos condominiais, uma vez que havia se desligado do condomínio-recorrente, já que o contrato é anterior ao período cobrado.

Embora :en passant, Marco Aurélio Vianna adere à referida tese, ao assinalar, em rubrica destinada às ‘Despesas do Condomínio’, que ‘no interesse da comunhão, impõe a lei ao adquirente (comprador, promitente comprador, promitente cessionário) a responsabilidade pelos débitos da unidade adquirida. (Manual do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias, 2ª ed., Saraiva, 1982, n. 32, p. 55)'.

(REsp 76275/SP, Quarta Turma, j. 18/12/97).

De se assinalar, ainda, que, a se admitir que o promissário comprador não possa ser responsabilizado pelo débito condominial do imóvel que adquiriu por contrato particular, que ainda não registrou, criar-se-ia uma perigosa situação de imunidade e uma porta aberta às oportunidades de inadimplência.

Sim, pois o promissário vendedor, que transferiu a posse ao comprador, logicamente não tem mais interesse em fiscalizar o cumprimento das obrigações condominiais relativas àquele imóvel, pois julga não mais possuir qualquer vínculo com o condomínio. Não é justo que seja surpreendido, tempos depois, com a cobrança de taxas exigidas em função de serviços e/ou obras dos quais não usufruiu, nem virá a usufruir.

A profusão de arestos emanados pelo STJ, que esposam a mesma tese aqui defendida, demonstra que a posição deste colendo Tribunal Superior já é pacificada. Vejam-se as decisões proferidas, por exemplo, nos Recursos Especiais n. 40263, 164096, 136562, 194481, entre muitos outros que poderiam ser citados.

Por tais motivos, dou provimento ao recurso, para cassar a sentença hostilizada, determinando o retorno dos autos à primeira instância, para exame do mérito.

Custas, pela apelada.

JUIZ JARBAS LADEIRA

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