Texto:	Lírio Hoffmann Júnior
	Narração:	Lírio Hoffmann Júnior
	Duração:	15 minutos e 21 segundos
	Música:	'Andenken an einen Kameraden', de :Christoph Pronegg
	Apresentação:	Marcelo Bopp Tesheiner
	Edição de áudio:	André Luís de Aguiar Tesheiner

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Da alienação de bens

A partir da disposição contida no artigo 879, o NCPC cuida das regras relativas à alienação de bens. Não efetuada a adjudicação dos bens penhorados por quem de direito – providência que constitui agora a regra geral (art. 880) – está autorizado o exequente a providenciar a sua alienação, que haverá de ocorrer por iniciativa particular, ou em leilão judicial eletrônico ou presencial (art. 879, incisos I e II).

A linguagem empregada na lei permite concluir que a escolha por uma ou outra opção é de incumbência do exequente. Fixada a opção pela iniciativa particular, cumpre ao juiz fixar o prazo em que a alienação deva ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, além das condições de pagamento e as garantias a serem observadas, além, evidentemente, da comissão de corretagem em favor do leiloeiro (art. 880, § 1º).

A alienação feita por este modo será formalizada por termo nos autos, que deverá conter a assinatura do juiz, do exequente, do adquirente e, se estiver presente, do executado. A partir de então, está autorizada a expedição da carta de alienação e do mandado de imissão na posse, tratando-se de bem imóvel, e da ordem de entrega quando se tratar de bem móvel.

Se por alguma razão não ocorrer a adjudicação ou alienação por iniciativa particular, resta ao exequente a possibilidade da alienação por leilão público (art. 881, caput), a ser intentada por leiloeiro que deverá estar credenciado junto aos tribunais. A alienação, via de regra, dar-se-á pela via eletrônica, segundo as especificações dispostas no código e, subsidiariamente, por normas editadas pelo Conselho Nacional de Justiça. Nesta hipótese, deverão ser observados requisitos mínimos de segurança, materializados pelos princípios da ampla publicidade, autenticidade, e segurança, com observância das regras estabelecidas na legislação sobre certificação digital.

De sua parte, o leilão judicial presencial será realizado no local designado pelo juiz (art. 882, § 3º), a quem caberá, ainda, a nomeação do leiloeiro público (art. 883, caput), sem prejuízo da indicação pelo exequente. Ao leiloeiro incumbe uma série de diligências, destacando-se a publicação do edital, com a anunciação da alienação, a realização do próprio leilão no local onde se encontrem os bens, a exposição aos pretendentes dos bens ou amostras das mercadorias a serem alienados, além do recebimento do valor obtido com o produto da alienação (art. 884), cabendo-lhe o direito a receber comissão, cujo valor há de espelhar o que determinado pela legislação, ou arbitrada pelo juiz (parágrafo único).

Em inovação à codificação anterior, dispõe o artigo 885 do NCPC que o juiz da execução deverá estabelecer o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias que poderão ser prestadas pelo arrematante.

A alienação dos bens há de ser precedida de ampla divulgação (art. 887), com vistas a atrair ao feito o maior número possível de pretendentes. Ganha destaque nesta tarefa a publicação do respectivo edital, que deverá conter a descrição do bem penhorado, com suas características, o valor de sua avaliação, com o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento, a comissão do leiloeiro, o lugar onde se encontram os bens ou a identificação do processo em que foram penhorados, o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, além da menção da existência de ônus, recursos ou processo pendente sobre os bens a serem alienados (art. 886).

A publicação do edital deverá ocorrer pelo menos 5 (cinco) dias antes da data marcada para o leilão (art. 887, § 1º), na rede mundial de computadores, sempre que possível com a ilustração dos bens, ou em local de costume na sede do juízo ( §§ 2º e 3º).

A depender do valor dos bens a serem alienados, poderá o juiz alterar a forma e a frequência da publicação na imprensa, além de autorizar a reunião de publicações em listas referentes a mais de uma execução. Também a transferência da alienação há de atender à publicidade, que se realizada por culpa do escrivão, chefe de secretaria ou do leiloeiro, implicará a estes a responsabilidade pelas despesas de nova publicação, sem prejuízo da cominação da pena de suspensão por 5 (cinco) dias a 3 (três) meses, após prévio e regular procedimento administrativo.

Segundo alude o artigo 889, serão cientificados da alienação, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência, o executado, o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal, o titular de direito real incidente sobre o bem penhorado, o promitente comprador e vendedor de bem objeto de compromisso de compra e venda registrada, além da União, Estado ou Município, no caso de alienação de bem tombado.

À luz do que assevera o artigo 890, pode oferecer lance todo aquele que se encontre na livre administração de seus bens, ressalvados, por questões morais, aqueles elencados nos incisos I a VI deste artigo. De qualquer forma, não será aceito lance que ofereça preço vil (art. 891, caput), assim considerado o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz no edital, ou, silente este, aquele inferior a cinquenta por cento da avaliação. (parágrafo único).

O pagamento do valor oferecido deverá ocorrer imediatamente se outro não for o pronunciamento judicial (art. 892, caput) O parágrafo único deste artigo manteve, na nova sistematização, a possibilidade de o exequente arrematar os bens penhorados. Nesta hipótese, como é intuitivo, não está ele obrigado a exibir o preço, mas deverá no prazo de 3 (três) dias depositar a diferença, acaso o valor dos bens arrematados excede ao seu crédito.

Havendo, pois, mais de um pretendente à aquisição dos bens, proceder-se-á entre eles à licitação, de sorte que, em igualdade de condições, terá preferência o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente do executado, nesta ordem (§ 2º). Também toca o direito de prelação à União, ao Estado ou aos Municípios, nesta ordem, no caso de leilão de bem tombado. Em complemento, assevera o artigo 893 que se o leilão incluir diversos bens, terá preferência aquele que se propuser a arrematar todos eles.

O NCPC mantém ainda, com encômios, a regra segundo a qual é admitida a alienação parcial de imóvel que admita cômoda divisão (art. 894, caput). Sendo, pois, suficiente tal medida, nada justifica, com sacrifício ao executado e ao coproprietário, a alienação do imóvel em sua integridade, que somente deverá ocorrer se inexistir lançador interessado na parcela do imóvel. A alienação parcial, a ser requerida pelo executado, deverá ser precedida de prévia avaliação das glebas destacadas, com indicação expressa no edital.

A aquisição pode ocorrer de forma parcelada. Ao ampliar o espectro da aquisição em prestações, não mais limitada apenas a bens imóveis, dispõe o artigo 895 que o pretendente deverá apresentar sua proposta por escrito, que, se formalizada até o início do primeiro leilão, não poderá ser inferior ao preço da avaliação. Não havendo licitantes nesta primeira oportunidade, caberá ao interessado apresentar sua proposta até o início do segundo leilão, que neste caso não poderá ofertar preço considerado vil. Em qualquer caso, o proponente deverá efetuar o pagamento do valor equivalente a 25% do valor à vista, podendo o restante ser parcelado em até 30 (trinta) meses, devendo prestar caução idônea, quando se tratar de bem móvel, ou hipoteca, quando se tratar de bem imóvel.

O código prevê, ainda, sanções ao lançador inadimplente. No caso de atraso no pagamento de quaisquer das prestações, dispõe o § 4º, do artigo 895, haverá a incidência de multa equivalente a 10% sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas. O § 5º deste artigo autoriza ainda o exequente a pedir a resolução da arrematação, ou a promover em desfavor do arrematante a execução do valor devido, sempre nos mesmos autos em que ocorreu a arrematação.

É possível, por outro lado, que mais de um interessado ofereça proposta de pagamento parcelado. Nesta hipótese, havendo condições diversas, deverá o juiz decidir pela proposta mais vantajosa, assim considerada aquela de maior valor (§ 8º, inciso I). Acorrendo propostas formuladas em iguais condições, deverá o juiz decidir em favor do primeiro proponente (inciso II).

À medida em que os pagamentos forem ocorrendo, poderá o exequente promover ao seu levantamento, de sorte que, havendo valores depositados em adição ao crédito executado, ao demandado competirá o seu saque.

O NCPC garante tratamento diferenciado ao executado incapaz. Assevera o artigo 896 que, quando o imóvel do incapaz não alcançar em leilão pelo menos 80% do valor da avaliação, deverá o juiz confiá-lo à guarda e à administração de depositário idôneo, adiando a alienação por prazo não superior a 1 (um) ano.

Neste período, havendo pretendente que o requeira, determinará o juiz a sua alienação em leilão pelo preço da avaliação, exigindo-se para tanto caução idônea. Ocorrendo, pois, arrependimento, deverá o juiz impor em favor do incapaz multa de 20% sobre o valor da avaliação, valendo a decisão como título executivo (§§ 1º e 2º).

Em atenção à efetividade, sem prejuízo das providências acima elencadas, está o juiz autorizado a providenciar a locação do imóvel do incapaz, abatendo-se do crédito executado o valor obtido com os alugueres (§ 3º).

Dispõe ainda o § 4º que, superado o prazo de 1 (um) ano, o imóvel será submetido a novo leilão. Conquanto nada diga o código a esse respeito, entendemos que devam ser mantidas as mesmas condições estabelecidas para o primeiro, pois não teria sentido a estipulação de uma garantia apenas parcial, considerada a condição do executado.

De se turno, declara o artigo 897 do NCPC que se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo estabelecido, deverá o juiz impor em favor do exequente a perda da caução. Nesta hipótese, o bem então arrematado deverá voltar a leilão, do qual não serão admitidos a participar o arrematante e o fiador remissos. Resguarda-se, todavia, ao fiador a possibilidade de requerer que a arrematação lhe seja transferida acaso efetue o pagamento do valor do lance e da multa estipulada (art. 898).

De outra quadra, como é patente, será suspensa a arrematação tão logo o produto da alienação dos bens for suficiente para o pagamento do credor e das despesas da execução (art. 899). Por outro lado, acaso não se concluam os trabalhos no dia designado, o leilão deverá prosseguir no dia útil imediato, na mesma hora em que teve início, dispensando-se a confecção de novo edital (art. 900).

Paralelamente, sustenta o art. 901 que, realizada a arrematação, esta constará de auto que será lavrado de imediato, que poderá abranger bens penhorados em mais de uma execução, mencionando-se as condições nas quais foi alienado o bem.

A ordem de entrega ou a carta de arrematação, no entanto, só será expedida depois de efetuado o depósito, ou prestadas as garantias pelo arrematante (§ 1º). Tratando-se de bem imóvel, a respectiva carta de arrematação deverá fazer remissão à sua matrícula ou individuação e aos seu registros, à cópia do auto de arrematação e à prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame (§ 2º).

A lei processual faculta também ao executado a possibilidade de remição do bem hipotecado. Nesta hipótese, aduz o artigo 902 que o executado pode agir desta forma até a assinatura do auto de arrematação, desde que ofereça preço igual ao do maior lance oferecido.

Falido ou insolvente o devedor hipotecário, dispõe o parágrafo único deste dispositivo que tal direito defere-se à massa ou aos credores em concurso, não podendo o exequente recusar o preço da avaliação do imóvel.

Finalmente, aduz o artigo 903 que a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável tão logo assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo.

Nada obstante, pode-se reconhecer a sua invalidade quando realizada por preço vil ou com outro vício (§ 1º, inciso I), bem como a sua ineficácia, quando olvidado o disposto no artigo 804, ou ainda sua resolução, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução. Todas essas questões deverão ser decididas pelo juiz em até 10 dias após o aperfeiçoamento da arrematação, passados os quais será expedida a carta de arrematação.

Expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, a invalidação da arrematação deverá ser pleiteada em ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário.

Ao arrematante é lícito desistir da arrematação, com a devolução do depósito que tiver feito, se provar nos 10 (dez) dias seguintes a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital, ou, se antes de expedida a carta de arrematação ou ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no §1º.

É causa hábil à desistência, ainda, a deflagração da ação autônoma prevista no § 4º, desde que feito o pedido no prazo de que dispõe o arrematante para responder.

O §6º, por fim, reputa como atentatório à dignidade da justiça a suscitação infundada de vício com o objetivo de ensejar a desistência do arrematante. Em tal hipótese, deverá o suscitante ser condenado, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos, ao pagamento de multa a ser fixada pelo juiz e devida ao exequente, em montante não superior a 20% (vinte) por cento do valor atualizado do bem.